房產個案分析-20140718-57財星大道
風險權數--銀行每放款100給自用住宅,要提存45的準備金,
每放款100給非自用住宅,要提存100的準備金,並且採回溯方式,回溯到
2011年4月21日
帥過頭--無論投資客自住客都受到影響,很多自住客買第二間就受到影響
倪子仁--利率調高對投資客沒有影響
一.新北市三重區重新路一段 新成屋大樓&捷運共構宅
總價800萬 單價42.4萬(=800萬/18.85坪) 2013年11月交易
建物18.85坪/土地1.05坪 屋齡0.9年 出售18/共27層 一房一廳一衛
以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年
頭期款160萬,每月攤還本息32,377元
帥過頭--捷運共構宅幾乎沒有42萬以下,此案買進未來會賺錢,而且那兒地點熱鬧
倪子仁--此處行情60~70萬,此案42萬太低不合理
Sway--
此案買到會吐血而死,此案有上過新聞,它一層有10~20戶的房子,隔壁每戶內的聲音都聽得
一清二楚,隔音差,此案為輕隔間的格局,後來此案被列為嫌惡住宅,住在這裡沒辦法安靜睡覺,
隔壁講話都聽得到,實在不能住人,像這樣的房子日後會滯銷,或是價格低於市場行情
此案內部噪音比外部噪音還大,此案不受歡迎
品鈞--沒錯,我住的捷運共構宅,隔壁媽媽罵小孩都聽得到
蔡律師--我不買共構宅,因為輕隔間,那你為甚麼一定要住在共構宅這一棟,隔壁還有別的大樓
可以買,
Sway--買屋自住不是只有看價格,還要住的舒服,
若你買到便宜,可是住得很爛,運勢也不好
蔡總--一層有10戶的住戶,很不好,進出非常複雜
三重有一個特色,人多,三重是台灣人口密度第4高,全世界第23高,每平方公里24000人,
人多好處是生活機能方便,但交通混亂,治安差,市容待改進
蔡律師--現代人租房,不需要很大,只要有居住空間,10坪上下,最重要的是交通要方便
二.新北市三重區三和路四段 新成屋大樓&捷運共構宅
總價770萬 單價35.3萬(=800萬/18.85坪) 2013年12月交易
建物21.81坪/土地2.78坪 屋齡19年 出售9/共13層 2房一廳一衛
以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年
頭期款154萬,每月攤還本息31,163元
Sway--三重騎機車太方便了,比等公車或坐捷運方便,住三重要小心小椅子,
還有正義國小附近要小心,非常會積水,三重人都知道都不愛住那邊,
還有棟距很近,都可以握手,小偷最愛這種,
因為他可以直接攀爬上去,除上述外,三重真的太方便了
蔡律師--三重治安差,流氓多,從數據來看,新北市較易遭小偷,
年輕人不一定要住在捷運站,你可以住在騎摩托車可到捷運站的房子,
若價位便宜且房子可大一點,也是不錯的選擇
倪子仁--建議首次購屋族,離開台北市,過去往一橋之隔的來選擇,雅芳--因為過橋價格砍一半
帥過頭--此案一坪35萬可以買
蔡總--當年沒法住台北市的人,優先會選擇中和永和板橋,最後才會選三重,
但現在能找到這樣的房子在三重,很不錯
李兆華--三重的宮廟很多,如果你住在低樓層,會比較吵雜,最好避開
主持人--有時候會在樓層當中的一層有一個宮廟,這種情況也蠻多的
三.新北市新莊區思源路192巷61~90號 捷運新住宅大樓
總價670萬 單價11.8萬(=670萬/56.64坪) 2013年12月交易
建物56.64坪/土地8.36坪 屋齡2.3年 出售12/共19層 4房2廳2衛
以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年
頭期款134萬,每月攤還本息27,116元
Sway--實價登錄有兩大問題:1.關係人交易(用低成本直接買賣)2.寫錯了
主持人--答案揭曉,此案為關係人交易
Sway--頭前有個缺點,晚上人住得很少,跟內湖五期差不多,要留意一件事,頭前的公園都是假的,
因為頭前運動公園是機關用地,所以以後它會變成警局&學校,
此地前不著村,後不著店,非常需要靠環狀線,才能接出去
帥過頭--此重劃區有三個捷運線圍繞,目前有兩條還沒兌現=兩個利多還沒兌現,
頭前重劃區買就對了
Sway--本來我很看好的,但結果建商在副都心把這兩個區塊搞爛了,因為這裡面有一半都是
假住宅,都是登記一般事務所,說好的影城商城通通都不見了,
這邊只剩房子,沒有任何的商機,等以後機場捷運線通了,這些利多都不見了,
因為公務員只是來這邊上班,下班後就坐捷運回家,何必住這?此地房價已到頂了
蔡總--不太認同........ 最後Sway和蔡總有點激辯,針鋒相對
此案大家看法非常分歧!!
四.新北市新莊區建國一路31~60號
總價800萬 單價22.8萬(=800萬/35.07坪) 2013年3月交易
建物35.07坪/土地4.84坪 屋齡19.1年 出售8/共10層 3房2廳2衛
以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年
頭期款160萬,每月攤還本息32,377元 此案走6分鐘到捷運
Sway--此案要小心,99%是工業住宅,因為新莊有很多登記一般事務所或是登記工廠,
建國一二路那一帶非常多的工業住宅,那邊只有一個好處是生活機能好
帥過頭--捷運通車你要等一年再賣,然後會很滿意
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