心悲痛的部落格

房產個案分析-20140718-57財星大道

風險權數--銀行每放款100給自用住宅,要提存45的準備金,

               每放款100給非自用住宅,要提存100的準備金,並且採回溯方式,回溯到

               2011年4月21日

帥過頭--無論投資客自住客都受到影響,很多自住客買第二間就受到影響

倪子仁--利率調高對投資客沒有影響

一.新北市三重區重新路一段  新成屋大樓&捷運共構宅       

    總價800萬  單價42.4萬(=800萬/18.85坪)  2013年11月交易   

    建物18.85坪/土地1.05坪  屋齡0.9年  出售18/共27層   一房一廳一衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款160萬,每月攤還本息32,377元 

帥過頭--捷運共構宅幾乎沒有42萬以下,此案買進未來會賺錢,而且那兒地點熱鬧

倪子仁--此處行情60~70萬,此案42萬太低不合理

Sway--

   此案買到會吐血而死,此案有上過新聞,它一層有10~20戶的房子,隔壁每戶內的聲音都聽得

   一清二楚,隔音差,此案為輕隔間的格局,後來此案被列為嫌惡住宅,住在這裡沒辦法安靜睡覺,

   隔壁講話都聽得到,實在不能住人,像這樣的房子日後會滯銷,或是價格低於市場行情

   此案內部噪音比外部噪音還大,此案不受歡迎

品鈞--沒錯,我住的捷運共構宅,隔壁媽媽罵小孩都聽得到

蔡律師--我不買共構宅,因為輕隔間,那你為甚麼一定要住在共構宅這一棟,隔壁還有別的大樓

            可以買,

Sway--買屋自住不是只有看價格,還要住的舒服,

           若你買到便宜,可是住得很爛,運勢也不好

蔡總--一層有10戶的住戶,很不好,進出非常複雜

        三重有一個特色,人多,三重是台灣人口密度第4高,全世界第23高,每平方公里24000人,

        人多好處是生活機能方便,但交通混亂,治安差,市容待改進

蔡律師--現代人租房,不需要很大,只要有居住空間,10坪上下,最重要的是交通要方便

二.新北市三重區三和路四段  新成屋大樓&捷運共構宅       

    總價770萬  單價35.3萬(=800萬/18.85坪)  2013年12月交易   

    建物21.81坪/土地2.78坪  屋齡19年  出售9/共13層   2房一廳一衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款154萬,每月攤還本息31,163元

Sway--三重騎機車太方便了,比等公車或坐捷運方便,住三重要小心小椅子,

          還有正義國小附近要小心,非常會積水,三重人都知道都不愛住那邊,

          還有棟距很近,都可以握手,小偷最愛這種,

          因為他可以直接攀爬上去,除上述外,三重真的太方便了

蔡律師--三重治安差,流氓多,從數據來看,新北市較易遭小偷,

           年輕人不一定要住在捷運站,你可以住在騎摩托車可到捷運站的房子,

           若價位便宜且房子可大一點,也是不錯的選擇

倪子仁--建議首次購屋族,離開台北市,過去往一橋之隔的來選擇,雅芳--因為過橋價格砍一半

帥過頭--此案一坪35萬可以買

蔡總--當年沒法住台北市的人,優先會選擇中和永和板橋,最後才會選三重,

        但現在能找到這樣的房子在三重,很不錯

李兆華--三重的宮廟很多,如果你住在低樓層,會比較吵雜,最好避開

主持人--有時候會在樓層當中的一層有一個宮廟,這種情況也蠻多的

三.新北市新莊區思源路192巷61~90號  捷運新住宅大樓       

    總價670萬  單價11.8萬(=670萬/56.64坪)  2013年12月交易   

    建物56.64坪/土地8.36坪  屋齡2.3年  出售12/共19層   4房2廳2衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款134萬,每月攤還本息27,116元

Sway--實價登錄有兩大問題:1.關係人交易(用低成本直接買賣)2.寫錯了

主持人--答案揭曉,此案為關係人交易

Sway--頭前有個缺點,晚上人住得很少,跟內湖五期差不多,要留意一件事,頭前的公園都是假的,

          因為頭前運動公園是機關用地,所以以後它會變成警局&學校,

          此地前不著村,後不著店,非常需要靠環狀線,才能接出去

帥過頭--此重劃區有三個捷運線圍繞,目前有兩條還沒兌現=兩個利多還沒兌現,

           頭前重劃區買就對了

Sway--本來我很看好的,但結果建商在副都心把這兩個區塊搞爛了,因為這裡面有一半都是

          假住宅,都是登記一般事務所,說好的影城商城通通都不見了,

          這邊只剩房子,沒有任何的商機,等以後機場捷運線通了,這些利多都不見了,

          因為公務員只是來這邊上班,下班後就坐捷運回家,何必住這?此地房價已到頂了

蔡總--不太認同........   最後Sway和蔡總有點激辯,針鋒相對

此案大家看法非常分歧!!

四.新北市新莊區建國一路31~60號         

    總價800萬  單價22.8萬(=800萬/35.07坪)  2013年3月交易   

    建物35.07坪/土地4.84坪  屋齡19.1年  出售8/共10層   3房2廳2衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款160萬,每月攤還本息32,377元        此案走6分鐘到捷運

Sway--此案要小心,99%是工業住宅,因為新莊有很多登記一般事務所或是登記工廠,

          建國一二路那一帶非常多的工業住宅,那邊只有一個好處是生活機能好

帥過頭--捷運通車你要等一年再賣,然後會很滿意

房產個案分析-20140717-57財星大道

一.台北市南港區經貿二路157巷36弄91~120號  新成屋大樓       

    總價1275萬  單價60.5萬(=1275萬/21.08坪)  2013年10月交易   

    建物21.08坪/土地3.33坪  屋齡0.2年  出售4/共11層   2房一廳一衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款255萬,每月攤還本息51,601元 

帥過頭--不懂!!??我印象中成交價都70幾萬!!

此案是小坪數,小坪數總價本來就應該高,雖然是4樓,不懂!!??我印象中成交價都70幾萬!!

Sway--

1.現在自住客很難買此區,你白天去看,晚上去看,社區都是沒有人的

   這一帶白天很漂亮,房子也很新,但晚上8`9點去看,是沒有開燈的,此處都是投資客買來轉售的

   此處的房子幾乎是亂點交,建商當初賣這的房子是賣給投資客的,所以隨便蓋,當你住進去

   你會發現問題多多

   南港很多建商,蓋得非常快,當初預售賣得很好,建商何必認真蓋呢?

   造成現在人很少,房子很多的窘境

2.此案房子窗戶打開,就是別人家的窗戶,每戶棟距很近

3.南港展覽館6點以後,所有餐廳全部打烊,下班後都沒人,買個泡麵都要到家樂福

蔡總--

台北市有一個科技走廊,第一個就是內湖科學園區,700多公頃,目前企業都進駐了,所以內科每天來往通勤的員工有3萬人

所以內湖科學園區,帶動了內湖的房價,且捷運做的四通八達,非常方便

第二個是南港軟體園區,目前大企業進駐不多,故生活機能還不佳,還要等一段時間,待生活機能更便利後,房價才有可能再上漲

第三個是士林北投的科學園區,那區的房價可能會補漲,因為雛形還未出來,還有房價上漲的想像空間

汐止經貿園區,現在入駐的比重還不高,Sway說,是因為建商被抓,才發展不起來,要等新的活水進來才有機會

蔡律師--四樓對自住客來說會忌諱,但對房客來說是不計較的,蔡律師喜歡此處是因為南港有三鐵共構

Sway--

1.連勝文說的對,當他晚上經過內湖,真的是黑壓壓,房子很多沒有人住

2.網友KUSO也對,上下班不同邊塞車

二.台北市內湖區民權東路六段180巷  中古屋大樓       

    總價1200萬  單價65.8萬(=1200萬/18.23坪)  2014年1月交易   

    建物18.23坪/土地5.6坪  屋齡11.2年  出售5/共8層   3房2廳1衛

    以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年

    頭期款240萬,每月攤還本息48,565元 

Sway--

1.建物18.23坪規劃成3房2廳1衛,是挑高的夾層屋(買一戶然後自己再違法做夾層),

   挑高的單價會比一般的高一點,超過3米6以上的,就是一般的事務所

2.這一帶生活機能還算完善,住內湖的缺點,就是每10分鐘,就會有一台飛機經過,尤其是

   航道下方,盡量不要挑有航道的地方

3.在內湖看房子,記得窗戶打開多停15分鐘,因為兩岸直航飛機很多,聲音大到你沒辦法講電話,

   另外在成功路,有六顆瓦斯槽,不要太靠近,且在成功路上要避免在急診室的出入口,因為會

   常聽到救護車聲音

帥過頭--內湖差不多玩到這而已,很難再漲上去

蔡律師--夾層沒有合法的,是沒錯,但是施工的品質有差

           夾層是用鐵柱架起來的,鐵柱的密度會影響裝潢的價格,架的不夠密站上去會有下陷感,

           會覺得地板不紮實

           我買房子,最注重捷運,最注重交通便利的,我不建議大家開車,

           1.買車要花錢,2.停車要花錢,

           以前是沒車就沒有腳,現在是開車才沒有腳

           買房要選擇1.自己好住,2.將來好租,3.好脫手,這樣選屋就對了

蔡總--內湖有一種住宅要小心,在五期重劃區有很多工商混合區,其實它是工業用地,是工業宅

Sway--都更不用想,夾層也不要考慮,買一般正常產品就好

           夾層屋的公設比30~40%,並不划算,或是新房子,一圈的雨遮,什麼都用不到

           內湖的環山路不要買,因為是土石流第一排,上網查會看到很多土石流的現狀,所以

           內湖環山路房價較便宜,那兒市容很擠很緊

三.台北市內湖區金湖路  豪宅  AIT第一排     

    總價21390萬(含車位1850萬) 

    單價每坪134.7萬(=21390萬-1850萬/202.46-57.43坪)(扣除車位價&坪)     

    建物202.46坪(含車位57.43坪)/土地23.49坪  屋齡0.9年  出售17/共26層   3房2廳2衛

    價格:2億多

Sway--雖然事實價登錄網找到的,但我不相信此價格,這價格有可能是做出來的,

          現在申請美簽,只要網路申請,不需要去AIT,AIT不過是一棟屬於美國領土的建物而已,

          AIT第一排是加分也是減分,而且此地晚上是黑的,為何要住在這兒

四.台北市內湖區港墘路 豪宅  國美詠山

    總價10680萬(含車位900萬) 

    每坪120萬(=10680萬-900萬/125.09-44.71坪)(扣除車位價&坪)

    建物125.09坪(車位44.71坪)/土地16.63坪  屋齡1.1年  出售8/16層  4房2廳2衛

Sway--此案日後轉售,很不佳

蔡律師--此案離小資族目標,太遙遠了

帥過頭--此案是公司戶法人戶在買,非個人在買

蔡總--以自住的角度來看,約81坪(=125-44)都是車位,根本不適合自住

房產個案分析-20140716-57財星大道

一.台北市信義區虎林街120巷1~30號  公寓       以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年 

    總價1500萬  單價70.5萬(=1500萬/21.28坪)  2013年10月交易   頭期款300萬,每月攤還本息60,706元

    建物21.28坪/土地6.81坪  屋齡42.5年  出售3/共4層

    3房一廳一衛

帥過頭--此案OK!

1.此屋是四層樓公寓的3樓,不是讓人討厭的4或5樓

2.買方買的是總價1500萬,而非單價--21坪就70萬,30坪就65萬,到35坪就一直降下來

Sway--

此案離五分埔 誠品都很近

1.假設此案是一手屋主(父親40年前買進,過世後,傳給兒子)要出售,因為40年前買進一坪大約

   10萬~20萬,兒子出售隨便賣隨便賺,這樣的機會在台北市很多

2.此案很好買也很好入手,地點也好,唯單身女性要小心此種公寓,因為此地為老舊社區晚上

   有點恐怖!

   但老舊社區門口有老媽媽在門口搧扇子,就不用擔心,因為她會守望相助

注意:買老舊公寓時要注意

1.樓梯漆的很乾淨

2.大門附近沒有亂七八糟的垃圾,大門不是那種傳統紅色木門而是換成不鏽鋼的話

3.進去樓梯間還有很多滅火器

4.屋頂沒有加蓋是加分

5.若屋頂加蓋是防漏水之鋼的屋頂,那也很不錯,四樓的公寓是都更之寶

6.外牆有拉皮或有新的管線(給水管&排水管)接出來,像這種已經拉好管線的,讓人省很多事

7.有監視器

8.一樓有傳統市場或夜市不要買,蟑螂老鼠之多的恐怖

這樣的公寓才值得買

蔡律師--

注意:以自住的觀點來看,買公寓的好處

1.土地坪數高,有都更價值  但Sway反對:因為期待都更的房子有很多投資客,

   價格很不好(很貴),而此案的巷子太小,沒得都更,故買公寓不要期待都更神話

2.通常公寓都是實坪(大樓的公設都30~40%,等於花錢去買用不到的大廳...等公共設施)

3.因為士林文林苑都更案吵很久,要都更幾乎要100%通過,所以公寓價格有下跌的趨勢

   正因為此原因,公寓的屋主願意降價來出售,這就是一個可以低價買進的機會

Q.花了1500萬買了此老舊公寓,該如何抓預算裝潢?

Sway--假設當初是一手屋主出售的話,最好的價格是一坪10萬,此案21坪就要210萬,

          若是陽春一點,一坪5萬就可以住得很舒服了!!!

注意:如果你是民國77~79年完工的房子,千萬不要買,因為當時的工人都沒有認真蓋房子,

        都在玩股票

蔡律師--一般房子改裝,花費最多的是浴室(有暖氣有乾濕分離...等),不需要搞得那麼高檔,

           因為日後你可能要換屋,這筆錢就浪費了

蔡總--假設一個月收入10萬,扣掉開銷,存5萬,在房價所得比15倍下,一年存100萬,

        100萬*15年=1500萬,才能買得起

Sway--不要等都更,萬一有都更成功,只能算是Bouns,就是撿到的啦!!

李兆華--氯離子檢測海砂屋,標準值0.3,容忍值0.3~0.6

帥過頭--5樓公寓,有10棟,共50個,能看到15個

           你去看前陽台,15個前陽台,只要有1~2個剝落,那就是海砂

           海砂+陸砂,在灌漿時用震動器,所以重的砂在下面,輕的砂在上面,所以海砂

           全部都在上面,檢測4000元,打3個洞,都打眼睛的高度,假設出來是0.4,

           你在檢測天花板一定0.8,買方可用此賤招要賣方賠錢

蔡律師--海砂屋為物之瑕疵,在法律上你可以減少價金

Sway--房仲有遇到這樣的恐嚇案件,有人發現海砂就威脅告房仲,登上媒體,使商譽損失,

          除非你房仲付錢

二.新北市板橋區莊敬路25巷  大樓                   以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年 

    總價1500萬  單價47.5萬(=1500萬/31.55坪)  2013年8月交易     頭期款300萬,每月攤還本息60,707元

    建物31.55坪/土地2.44坪  屋齡15.9年  出售3/共26層

    3房2廳2衛 

帥過頭--此案OK!

1.此大樓84年蓋的,屬年輕的房子(屋齡19年),3房2聽2衛的低限25坪,高限是32坪,本案公設

   只有20%,故31.55坪*0.8=25.24坪>25坪低限,現在新案的公設都33%,以前的公設

   都25~28%,本案只有20%,故公設低

2.本案總價低,公設低,單價50萬以下也低,三項指標都低,可以買進,唯一缺點在3樓,樓層低,

   怕吵而已

Sway-- 此案是以大師設計為名,黃永洪建築師所拱出來的

1.此案全是落地窗,3房有2房非常的小

2.此案在3樓OK!!一開窗是樹梢,此案越高樓層越吵,在一樣的噪音下,因垂直傳導的效果,

   住在樓上一樣吵,在板橋常會聽到救護車聲音

3.此案唯一優點,離捷運站很近,生活機能方便

注意:Sway實價登錄教學

1.要自己去查,不要只接受房仲提供的實價登錄,要自己去看實價登錄低價的部分來參考

2.相同區段`條件的房子,實價登錄價格1200萬的拆解分析:

Case1:賣方實拿1000萬,房仲加5%仲介費(50萬),再加15%奢侈稅(150萬),故實價登錄網上

          為1200萬(=1000+50+150),

          其實真正價值僅1000萬

Case2:賣方實拿1000萬,做假合約多300萬(為了房屋貸款),投資客再膨風100萬,故實價登錄網

          上為1400萬(=1000+300+100),

          其實真正價值僅1000萬

假合約:買賣雙方在合約寫下1300萬,買方便可向銀行貸款8成(1040萬),差額300萬部分雙方

           只要另外簽現金退讓單即可

故看實價登錄網站的價格(指單價而非總價,後面內容會提到!!),先打95折作為成交價格,來比價,再來想如何出價

3.上實價登錄網,看到的總價,有的含車位,有的沒車位,有的坪數有含車位,亂七八糟的,

   故要點開細項,若內容有寫含車位,要記得,把車位的總價扣掉,把車位的坪數扣掉,再相除,

   才能算出真正的單價才是真正比價依據

注意:要用單價來比行情,而不是用總價來比行情

扣掉車位算單價--

鎖定房屋座落區段後,查詢近一年成交行情,將總價扣掉車位價格/不含車位坪數=成交單價

4.算出真正單價作為參考價(比價依據),打9或95折當作出價,若屋主嫌低再慢慢加價,

   除非這戶非買不可,否則出價別高過參考價的5%,

   因為現在2014是買方市場,沒道理再加價上去,因為同樣的產品,你怎會買得比較高呢?

   只有當你不懂行情才會買比較高!

看實價登錄,自己作價差調整:

比對實價登錄--買中古屋

                 你想買的中古屋             同區段實價登錄          價差調整(每坪減價)

地點           6米巷內                       30米幹道上                1~5萬

屋齡           10年                           5年                            2~3萬

社區等級     一般中古大樓有管理     高級大樓設備完善       2~10萬

樓層           5樓                             18樓                          1~3萬

景觀           面中庭(戶戶看戶戶)        面大馬路                  2~10萬

每層預估     17~41萬                      50萬                      減9~33萬

比對實價登錄--買預售屋---因為被建商包了,幾乎沒有實價登錄,所以採比較法

                                     與附近的新成屋比較

                 你想買的預售屋             同區段實價登錄          價差調整(每坪加價)

地點           30米幹道上                  30米幹道上                 0萬

屋齡           0年                             1年                             1~3萬

社區等級    獨棟雙併只有大廳設施   高級大樓設備完善        0~1萬

樓層           7樓                             8樓                             0萬

景觀           面大馬路                      面大馬路                    0萬

每層預估     51~56萬                      50萬                        加1~6萬

帥過頭--

請各家仲介印出行情表,就知道行情,能買到行情就很好了

假設行情40,仲介店東&店長吃第一批36,投資客&好客吃第二批38,奧客&小投資客吃第三批40

輪到物調表做出來,都七天以後,廣告打出來,網路打出來,沒有便宜的啦!!

Sway--所以呀!!不要跟投資客買房子!!還有,當投資客不買時,行情只有往下,沒有往上

三.新北市深坑區埔新街  大樓                          以貸款8成,銀行貸款利率2%,貸款年數20年 

    總價1401萬  單價29.8萬  2013年10月交易  頭期款280.2萬,每月攤還本息56,700元

    建物47.07坪(含車位8.96坪)/土地8.13坪      屋齡3.2年  出售2/共11層

    3房2廳2衛     反推車位價:1401-x/47.07-8.96=29.8,故x=265

Sway--我懷疑是投資戶,他的30萬是假的,因為那邊的行情10幾~20幾萬,你去問銀行,

           銀行會不會貸款給你8成,你就知道深坑的價值有多高了

           建商可以在一個不好的位置蓋豪宅,但賣的掉才是重點

帥過頭--新北市任何一個地點,要到台北市最快的是深坑,但是你要有車

李兆華--深坑又叫電塔鄉       蔡律師--買屋要看家庭成員

Q.同樣1500萬,買深坑的大房子39坪,還是文山區的20坪?

帥過頭--文山X 因為從文山到台北市要過隧道,沒有較方便

Sway--文山X  一家4口住20坪,要怎麼住?太小了

蔡律師--若硬要選,深坑X 因為文山在平地,坐個公車轉捷運站,

           每個人買房子,會受一個觀念影響--你使用的交通工具

           習慣開車的人和習慣搭捷運的人考量不同